深度观察网2026年04月14日 21:46消息，华泰证券预测2026年Q2房价增速转正，地产股拐点已现，配置窗口开启。
华泰证券最新发布的房地产行业研报指出，自2021年以来，我国房价持续下行，呈现一阶导数连续为负的运行态势；而2026年一季度市场出现明显回暖信号——二手房成交量自发修复、挂牌增速放缓、价格止跌迹象初显，改善力度显著强于往年同期。这一轮复苏并非单纯依赖政策脉冲或季节性反弹，而是由购房门槛实质性降低、租金与月供差距收窄、以及多数城市房价回落至历史成交密集区间等内生力量共同驱动。值得关注的是，研报首次明确提出：2026年全国房价二阶导数有望转正——这在房地产调控进入深水区后的宏观指标体系中，具有标志性意义。
“二阶导数转正”并非一个抽象数学概念，而是市场动能从“加速下跌”转向“减速下跌”，再迈向“触底企稳”的关键拐点。它意味着悲观预期开始钝化，价格弹性逐步修复，买卖双方博弈重心悄然转移。尤其值得注意的是，本次企稳信号最先在低能级城市及高能级城市非核心片区显现，而非传统依赖强刺激的热点区域，侧面印证了本轮修复更具结构性和可持续性。作为一线观察者，我们认为，这种“自下而上”的企稳苗头，比任何单一政策利好都更值得重视——因为它反映的是真实居住需求与资产配置逻辑的重新校准，而非短期情绪扰动。
不过，必须清醒看到，二阶导转正不等于市场全面回暖。研报明确指出，当前房企投资意愿依然低迷，“控增量”仍是主基调，新开工与土地购置等前端指标难言反转。换言之，房地产市场的“止跌”目前仍集中于存量交易环节，对整个产业链的拉动尚处早期阶段。我们注意到，北京、上海、深圳、成都等城市部分非核心板块已现止跌，但这些区域多以刚需刚改为主力，对开发商利润结构改善作用有限。真正考验市场韧性的，是置换链条能否重启——即低价二手房出清后，能否顺畅传导至改善型住房需求，并进一步激活新房市场。若这一传导受阻，房价企稳或将长期停留在“弱平衡”状态。
租金与利率，则是悬在房价之锚上的两枚砝码。当前重点城市租金仍在低位徘徊，尚未形成对房价的有效支撑；而LPR虽有下调空间，但房贷利率实际下行幅度受限于银行风险偏好与资本充足率约束。这意味着，即便房价二阶导转正，其后续能否顺利过渡到一阶导转正，仍高度依赖这两项“慢变量”的实质性改善。从这个角度看，房地产市场的真正筑底，不仅是价格问题，更是居民资产负债表修复与金融条件优化的系统工程。
资本市场层面，华泰证券基于国际经验指出，美国与日本在房价二阶导转正阶段，地产指数普遍经历估值底部夯实过程。这一规律在中国语境下同样具备参考价值：当市场从“担忧下跌斜率”转向“期待企稳时点”，投资者对房企信用风险的定价将趋于理性，估值压缩空间收窄。但我们提醒，A股地产板块的修复不会是普涨行情。低估值、减值计提充分、现金流覆盖短债能力较强的企业，以及深耕长三角、珠三角等优质城市群、并在存量房经纪、物业服务、城市更新等后端领域已建立护城河的公司，才更可能成为本轮周期中的结构性赢家。
值得玩味的是，就在2025年下半年，一线城市房价跌幅一度扩大，引发市场对“政策是否失效”“需求是否塌方”的广泛质疑；而短短数月之后，2026年一季度便出现自发性成交修复。这一反差恰恰说明：房地产市场的底层逻辑正在发生静默转变——过去依赖杠杆与预期的“快周转”模式已不可逆地退场，取而代之的是以真实居住需求为基底、以价格回归合理区间为前提的“慢修复”路径。这不是一次简单的周期反弹，而是一场深度的机制重置。对决策者而言，与其追求立竿见影的“V型反转”，不如耐心培育置换链条、稳定租赁市场、优化按揭环境；对购房者而言，与其等待“抄底时刻”，不如关注自身居住改善的真实节奏；对投资者而言，与其押注单边行情，不如聚焦穿越周期的经营定力与区域深耕能力。
风险提示：房地产政策存在不确定性，市场复苏进度可能低于预期，部分房企流动性压力仍需持续关注。
